Катастрофа российского градостроительства: власть денег и власть масс, перед которыми бессильны органы государственной власти

🔹Сегодня строят «Суррогатное жилье», получившее название по аналогии с суррогатным алкоголем, который тоже производят и покупают, однако это не значит, что его нужно разрешать.

🔹Массовое жилье сегмента эконом-класса не подчиняется законам, которые действуют на других потребительских рынках, потому, что в России нет потребительского рынка в сфере производства массового жилья.

🔹Цены на недвижимость не снижаются, потому что один и тот же формат человейников стал обслуживать несколько разных запросов: спекулятивный/инвестиционный, инфляционный (защита от сбережений) и от «беженцев», решающих задачи выживания, поэтому мирящихся с инфраструктурной необустроенностью, скученностью и отсутствием инфраструктур. Эти сегменты либо не потребители, либо не в полной мере потребители жилья.

🔹В условиях снижающихся доходов населения и роста цены на недвижимость для удовлетворения спроса беднеющих слоёв снижается площадь вводимых квартир. Раньше пределом минимализма казались студии 18 м2, сегодня предлагают студии размером 11м2.

🔹Причины централизации населения в крупных городах - не только политические (стиль государственного управления и отсутствие реальных политиков и управленцев среди чиновников), но и экономические - а именно рентный характер экономики. Города России стали точками концентрации людей, которые решают задачи выживания, что характерно для всех стран с рентной экономикой. Но только в России «трущобный» сегмент застройки стал основным.

🔹Российская застройка - «игра с нулевой суммой», условия для новых горожан появляются за счет ухудшения условий для старых. А причина распространения такой динамики - в отсутствии класса домовладельцев, которые бы боролись с застройщиками за свои права. В России смогли создать собственный домовой счет только 3% жителей многоквартирных домов.

🔹В том числе из-за этого и такой абсурдный фонд капитального ремонта. Нигде больше, кроме РФ и Беларуси, нет общего фонда. Одинаковую сумму платят владельцы как абсолютно новой, так и 60-летней квартиры. Но уже сейчас представители фонда сообщают, что денег не хватает даже на латаные дыр.

🔹И даже через много лет снести понастроенное - тоже будет проблемой. Известный на весь мир квартал Прюитт-Айгоу был муниципальным жильем, и муниципалитету не нужно было ни с кем договариваться о сносе. В российских же реалиях собственники, разбившись на группы, начнут конфликтовать друг с другом. Многие вообще перестанут платить, и начнется обвальный выход из строя систем жизнеобеспечения дома. Эксперимент с созданием гигантских жилмассивов без домовладельцев, без расчетов полного цикла ставится впервые в мире.

🔹Решить сложившуюся ситуацию сложно, одни из вариантов: на законодательном уровне предусмотреть, чтобы до начала строительства у каждого многоквартирного дома был определен домовладелец — собственник дома как целостного объекта. И заставить операторов городского бюджета ставить социальные цели на новую застройку, привязав их ответственностью домовладельца.

🔹Или - пусть застройщики остаются домовладельцами этих домов как целостных объектов и несут за них ответственность на протяжении всего жизненного цикла, а не как сейчас — завуалировано, через свои УК и до тех пор, пока это выгодно.

🔹Другой тип решения - чтобы средства на удовлетворение спекулятивного/инвестиционного и инфляционного спроса шли не застройщику, а предпринимателю, возвращая формат доходных домов.

📰Российский рентополис: почему победил человейник и что с этим делать? - Чернова Елена https://ardexpert.ru/article/22541